相続
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Q.土地の共有名義を解消することはできるの?

A.解消できますが、贈与税がかかることもあります  

「遺産相続のときに不動産をきょうだいで共有名義にしたのですが、解消できますか?」という相談が増えています。

例えば、3000万円の不動産をAとBのきょうだい2人で1/2ずつ相続したけれど、Aがその不動産に住んでいるため、Bは住むことも売ることもできない不動産の名義を持っていてもしょうがないからAに自分の持ち分を譲るという話になったとします。この場合、3000万円の1/2の1500万円の不動産をBからAに贈与することになり、約450万円の贈与税がかかります。「450万円も贈与税を払うの!」と驚かれるかもしれませんが、1500万円の価値がある不動産を贈与税450万円支払うだけで手に入るのですから、損得で考えればいい条件ではないでしょうか。

一方、共有名義で相続した不動産をきょうだい間で売買するケースでは、共有名義にしているとあとでトラブルになる可能性があるので、相続した不動産分をどちらかに買い取ってもらいたいという相談です。ここで注意したいのが、売買の価額です。きょうだい内だから高いことを言わないまでも、本来の価値よりも低い価格で土地を売買するとその差額相当分が贈与とみなされ贈与税の対象となる可能性があります。例えば土地の時価が3000万円にもかかわらず、きょうだいだからと、1000万円で売るとすると差額の2000万円が贈与の対象とみなされ、安く買ったほうが贈与税を支払うことになります。きょうだいとはいえ、不動産は時価で売買することが大切です。

共有名義にしないための対処法

相続した土地を必ず売却する場合は、一旦共有名義にして売買し、そのお金を分けるという方法も有効ではあります。しかし、共有名義にした不動産を売買する約束をしていても、その不動産にきょうだいが住んでいるといっこうに話が進まないという話は珍しくありません。こういった場合は不動産の共有をさけたいところですが、相続した財産が不動産しかなく代償分割する現金がないときは、分け方が決まらないことが予想されます。この場合の解決方法として、不動産に住んでいるAさんが不動産を単独相続し、Bさんの相続分を借入金として分割で支払う方法があります。土地が3000万円であれば、返済予定表を立てて相続分の1500万円を月10万円ずつ支払うというように計画します。ただし、きょうだいの間でこうしたことは話しづらいうえ法的にも税金的にも問題が起こりやすいので、税理士など第三者に相談したほうが無難でしょう。

土地の共有名義にすることは、負担しなくてもよかったはずの贈与税や土地を取得したきの不動産取得税や登録免許税が必要となります。また自宅の売買については、売却して得た利益が3000万円以下の場合、所得税が課税されないという特例がありますが、これも親族間での売買の場合は利用できません。以前にもお伝えしましたが、土地の共有名義問題はきょうだい間のトラブルに発展するだけでなく、本来支払わなくてよかったお金がのちにかかるということがあるということを覚えておきましょう。

こちらの専門家が回答してくれました
税理士・板倉 京
株式会社ウーマン・タックス 代表取締役