Q.一人暮らしの父親が老人ホームに入居。自宅はどうすればいいの？

A.リバースモゲージという方法を検討してみては

老人ホームに入居する人から、「自宅を処分すべきでしょうか？」という相談を受けることが増えています。核家族化が進み親と子どもが別居していることも多くなりました。老人ホームに入居するには、それなりにお金がかかるので、自宅を売れば入居費用や老後資金にあてることができるので安心です。けれど愛着ある自宅を売るかどうかは悩ましい問題です。

ひとり暮らしの親が自宅の売却を躊躇されている場合は、自宅に担保価値があればリバースモゲージという方法を利用できるので検討してみてはいかがでしょう。リバースモゲージとは、自宅（持ち家）を担保としたローンで、自宅を手放すことなく、その資産価値を活かしてお金を借りるという方法です。持ち主が亡くなると売ることができますし、売って精算金が出れば相続人に支払われます。もし自宅が返してほしければ、借りた分のお金を支払えば担保は外せるという合理的な方法です。自宅の売却など子どもに迷惑をかけたくないけれど、自宅をどうするか悩んでいる場合には有効な方法のひとつといえるのではないでしょうか。

相続税がかかる「小規模宅地等の評価額減の特例」は受けられるケースがある

では、相続税の対象となる不動産をもつ人が、老人ホームに入居する場合、自宅はどうすればいいのでしょう。このさきの相続を考えると売るべきか、持っていたほうがいいのか悩まれるのではないでしょうか。以前は、終身利用権つきの老人ホームに入居すると「小規模住宅等の評価減の特例」は受けられませんでした。しかし、2014年から亡くなったときに要介護状態であるなど一定の条件を満たせば、かつて住んでいた自宅も特例の対象とすることができるようになりました。この特例を受けられると、税金を減らすことができるので、急いで売却するよりも相続税が安くなる可能性はあります。ただし特例を受けるには以下の条件があります。

① 要介護認定または要支援認定を受けている老人ホームなどの施設に入居している
② 自宅を賃貸などに使用していない

「空き家の発生を抑制するための特例措置」を利用する方法も

親の住んでいた家屋を売るときに利用できる特例に「空き家の発生を抑制するための特例措置」があります。これは増え続ける空き家を減らすためにつくられた特例ですが、あまり知られていないのではないでしょうか。親の居住していた自宅の不動産を相続した場合、家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたもの）と土地、または家屋を取り壊した後の土地を譲渡したときには、譲渡所得から3000万円を特別控除するというものです。相続人が同居していなくてもこの特例は受けることができます。親と同居していない方は覚えておくといい特例です。条件は以下になります。

① 相続の開始直前まで親の住居であり、親以外が居住していない
② 昭和56 年5月１日以前に建築された家屋（区分所有、建築物を除く）
③ 譲渡するまでに事業用や賃貸の住居ではない
※相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続のときから当該 取壊しのときまで事業用、賃貸用または居住用ではないこと、かつ、土地について相続のときから当該譲渡のときまで事業用、賃貸用または居住用でないこと
④ 譲渡する場合は、譲渡価額が1億円以下であること
⑤ 家屋を譲渡する場合 （その敷地の用に供されている土地なども併せて譲渡する場合も含む)、当該譲渡時において、家屋が現行の耐震基準に適合するものであること

相続人が50代前後であれば、親が住む家屋は昭和56年以前に立てられたものが多いので、空き家になっているのなら一度確認してみてはいかがでしょう。